房地产进入存量时代以后，判断市场变化已经不能只盯着首付比例、房贷利率和新房成交量。更值得观察的，是谁开始真正拿钱购买市场里的存量住房。 2026年以来，从中央层面对稳定房地产市场作出部署，到越来越多城市推动国企收购存量商品房、二手住房，一个新的政策链条正在逐渐形成。 地方国企从过去的试点参与者，开始承担保障房筹集、居民置换和库存消化等多重任务，这也是这轮楼市政策最值得关注的变化。 2024年保障性住房再贷款工具推出后，收储的基本框架已经搭建起来。当时确定的再贷款规模为3000亿元，按照制度安排，人民银行资金支持比例为贷款本金的60%，理论上可以带动银行贷款约5000亿元。 政策要求地方选择符合条件的国有企业作为收购主体，以合理价格购买已建成但尚未出售的商品住房，再将这些住房转化为保障性住房。这个设计从一开始就不是简单替开发企业接盘，而是同时解决库存和保障住房源两个问题。 真正困难的环节一直是价格。房子买进来之后，国企还要承担资金利息、装修改造、物业管理和长期维护成本。 如果收购价格明显高于住房未来能够产生的租赁收益，项目持续时间越长，财务压力反而越大。 因此此前一些地方虽然公布了房源征集方案，真正完成交易的规模并不突出。地方是否愿意持续增加收购量，本质上仍然取决于价格、租金和融资成本之间能不能形成可以长期维持的平衡。 到了2026年，这套机制明显开始加速。4月28日召开的中央政治局会议明确提出努力稳定房地产市场，同时要求做优增量、盘活存量。房地产政策的落点也随之更加清晰： 一边继续满足刚性和改善性住房需求，一边处理已经形成的存量资源。 上海随后提供了一个非常直观的样本。 3月31日，静安区落地上海首例住房收购置换业务。一套建筑面积约40平方米的旧住房，由区属保障房企业按照评估价220万元收购，居民取得相应房票后，将资金用于购买区内一套112平方米的新建商品住房。旧住房经过标准化改造后，则被纳入保障性租赁住房体系。 这个过程中同时出现了三笔交易效果。居民不用先在二手房市场等待旧房出售，可以更快进入改善住房的交易环节；新房项目因此增加了一笔真实成交；国企得到的旧住房经过改造后又成为保障性租赁住房。 原来相互分开的二手房、新房和保障房三个市场，被一笔住房置换连接起来。 上海试点并没有停留在首单。2026年2月首先由浦东、静安、徐汇开展收购二手住房用于保障性租赁住房试点，5月又扩展到黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦。到7月25日，前三个试点区域已经累计收购551套二手住房，其中16户居民完成住房置换并购买新房。 静安已经完成置换的5户家庭全部选择购买区内新建商品住房，涉及新房总金额超过5000万元。 这说明国企收房产生的作用并不限于减少二手房挂牌量。旧住房进入保障体系之后，原房主获得购买改善型住房的资金，新房销售端也得到需求。这正是地方近年来希望建立的住房循环机制：库存不是简单消失，而是被重新配置。 根据公开信息，全国已有36个重点城市公布比较明确的收储公告，超过80个城市对国企参与收购存量住房作出政策部署。 具体操作中，既包括地方国企购买开发企业已经建成但尚未出售的住宅，也开始出现收购居民二手住房用于保障性租赁住房的模式。 这里所说的“国家队”，主要是地方国有企业、保障房运营企业以及与其配套的政策性和商业金融机构，并不是由一个全国性的机构统一购买住宅。 它们进入市场同样有明确条件。辽宁此前制定的政策就要求，收购必须坚持市场化、法治化原则，不能搞一刀切；承担收购任务的地方国企不能是政府融资平台，还要符合银行授信条件。 资金需要单独核算、专款专用，同时必须防止形成新的地方隐性债务。房源也不是看到库存就全部购买，而要考虑户型、交通条件和公共服务配套，避免买进之后再次出现长期空置。 因此，这轮收储和过去依靠居民集中加杠杆消化住房的办法存在明显区别。 国企承担的是一部分市场需求，居民改善需求仍然按照市场规律进行，开发企业也需要通过价格和产品竞争完成销售。政策所做的事情，是把一部分原本长期闲置或者流动困难的住房转化为城市真正需要的保障房、人才住房或者其他公共住房资源。 这种机制对人口持续流入、租赁需求较强的大城市更加容易形成闭环。中心城区新增住宅土地有限，新建保障性租赁住房成本较高，而市场中恰好存在大量面积较小、总价相对可控的旧住房。 国企按照合理价格收购以后统一改造，再面向青年人、新市民等群体出租，可以减少重新拿地建设需要的时间。 上海静安区就是典型案例。“十五五”期间，当地计划新增供应保障性租赁住房约1.3万套（间），但中心城区土地资源有限，完全依靠新建很难满足需求。收购现有小户型住宅，就成为补充保障房供应的新渠道。 同时，这类交易也正在释放改善需求。 上海公开数据已经显示出一个值得继续观察的变化：2026年3月至6月，全市二手住房成交达到10